房屋借貸會不會有風險？專家教你安全借錢不踩雷
當你面臨大筆資金需求時，例如家庭裝修、創業投資、子女教育費、債務整合等，房屋借貸往往是比信用貸款更具成本優勢的選擇。由於有不動產做為擔保，房屋借貸通常可享有利率較低、額度較高、還款年限較長等優勢。但同時也伴隨一定風險，例如若無法如期還款，可能影響信用甚至導致法拍。本篇將以淺顯方式帶你了解房屋借貸的類型、流程、利率、適合族群及常見疑問，協助你做出正確判斷，避免走錯貸款路線。
什麼是房屋借貸？
房屋借貸是指借款人以自有房屋或土地作為擔保，向銀行或合法金融機構申請貸款因有不動產為抵押，金融機構能提供比信用貸款更高的額度、更長年限與較低利率。
房屋借貸用途廣泛，常見包括：家庭裝修、子女教育、創業資金、醫療費用、整合債務， 甚至可作為資產再運用工具，搭配房屋增貸或轉貸進一步優化資金配置。
房屋借貸的常見方式
1️⃣ 一般房貸
最常見的房屋借貸方式，通常用於購屋或投資型不動產，利率最低，但審核條件嚴謹。
2️⃣ 房屋二胎貸款
已辦理第一順位房貸者，若仍有剩餘房產價值，可再向同一家或另一家銀行申請「第二順位貸款」。利率高於一般房貸，但仍低於信用貸款。
3️⃣ 房屋增貸
若房價上漲或已有部分貸款本金還清，可在原銀行額度內再增加貸款金額，流程熟悉且核貸速度快。
4️⃣ 房屋轉貸
若他家銀行提供更優惠利率，可將原貸款轉至利率較低的銀行，降低月付款負擔，甚至可同時申請增貸。
5️⃣ 民間房屋借貸
流程快速、文件簡單，但利率較高，僅適合臨時急用或信用分數不佳者，須特別留意合法性。
房屋借貸流程解析
步驟一：需求評估
先釐清資金用途與還款能力，並評估是否真的需要高額貸款。
步驟二：準備必要文件
通常需備妥身分證明、不動產權狀、土地資料、財力證明等。
步驟三：委託鑑價
銀行會委請專業鑑價公司估算房屋市值，作為核貸金額依據。
步驟四：審核核貸條件
金融機構根據借款人信用、負債比、收入狀況進行審核，決定利率與額度。
步驟五：簽約與撥貸
核准後簽約並完成抵押設定，即可撥款入帳，開始依期繳款。
房屋借貸的優缺點
✅ 優點
-
利率通常低於信用貸款或卡循利率，長期下利息負擔較輕。
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額度高，可依鑑價與財務條件核貸高達房屋市值的7~8成。
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還款期長（最長可達20～30年），有助於降低月付壓力。
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可透過房屋增貸或轉貸進一步優化資金運用。
⚠️ 缺點
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若繳款不正常，可能面臨信用受損甚至法拍風險。
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申請流程較信用貸款繁瑣，需提交完整財務與房產資料。
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利率條件可能受到市場、信用評分、負債比影響。
如何挑選最適合的房屋借貸方案？
比較利率與手續費
不同銀行的利率差異可能高達1%以上，需同時比較開辦費、帳戶管理費、鑑價費等隱藏成本。
還款壓力與年限選擇
年限越長月付越低，但總利息支出可能增加，建議在壓力可承受與總成本之間取得平衡。
審慎評估資金用途
避免因借款過高導致未來財務壓力過大，應根據實際需求借貸適當金額。
銀行 vs 民間貸款
銀行利率低且保障高，民間貸款則速度快但利率高，需視資金急迫性與風險承受度來選擇。
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房屋借貸 vs 房屋增貸情境解析
房屋借貸（首次或重新設定抵押）
指完全以房屋作為抵押，首次申請或重新設定順位，多用於購屋、資金規劃或整體貸款重整。 適合首次借貸、或需要重新檢視資金結構者。
房屋增貸（基於原貸款追加）
若房價上漲或貸款本金已下降，借款人可向同一家銀行申請額外貸款，不需重新跑完整流程。適合有既有房貸、且信用紀錄正常者。
房屋二胎貸款（第二順位抵押）
若第一順位額度已用足或無法增貸，可申請第二順位貸款。雖然利率較高，但仍低於信用貸款或高利貸，適合急需資金或無法增貸時的替代方案。
小結：若已有穩定房貸且還款紀錄良好，可先評估「增貸」或「轉貸附增貸」；若房貸已完全繳清或條件需重新評估，則可選擇「房屋借貸重新申請」。
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房屋借貸常見問題（FAQ）
Q1：用房子貸款最多能貸多少？
一般銀行最高可貸房屋鑑價的7～8成，實際額度取決於房產條件、貸款順位、借款人收入與負債比等。
Q2：房屋借貸利率怎麼計算？
利率通常採指數型（如央行基準利率 + 加碼方案）或固定利率方案，視個人信用、房屋條件及銀行專案而定。
Q3：房屋仍在貸款中，可以再借嗎？
可以，可透過「房屋增貸」或「二胎貸款」方式追加借款，前提是仍有可貸空間且條件符合銀行要求。
Q4：信用不良還能申請房屋借貸嗎？
視狀況而定，若瑕疵輕微且已改善，仍有機會申貸；但利率條件可能較高，或需保證人協助。
Q5：辦房屋借貸會有什麼費用？
常見費用包括鑑價費、代書費、抵押設定費、帳戶管理費、火險／地震險及部分專案違約金等，需事先比較銀行方案。
